Elle permet d'assurer au vendeur des revenus complémentaires surs et réguliers, avec la certitude de rester chez soi. L'acheteur y trouvera aussi son compte car il pourra acquérir le bien sans réunir de capital de départ.
Prenons l'exemple de Madame Untel : elle est la seule propriétaire de son logement, et n'a pas d'enfants. Sa retraite lui permet tout juste de vivre dans des conditions décentes. Sa santé est bonne pour le moment, mais elle est bien consciente que l'avenir peut devenir plus difficile et plus coûteux à supporter.
Voilà le cas type où une venderesse (ou vendeur) en viager peut s'organiser pour vivre dans des meilleures conditions en proposant un prix de vente de sa maison converti soit en une rente viagère totale et à vie, soit en partie par un paiement comptant (appelé "bouquet") et le surplus en une rente à vie.
Elle peut poser comme conditions à la vente, un droit d'usage et d'habitation sur la maison vendue le temps qu'elle souhaite, bien évidemment.
Pour que la vente en viager ne puisse être contestée, elle doit remplir certaines conditions, notamment le prix qui devra respecter une évaluation par un notaire ou un autre professionnel immobilier. Leur concours sera de toute façons indispensable.
AVANTAGES POUR LE VENDEUR :
> Amélioration sensible de sa situation financière par la rente annuelle et viagère ;
> Il pourra continuer à vivre dans sa maison le temps qu'il voudra.
> Le paiement de la rente par l'acheteur sera garanti par une hypothèque sur la maison avec action résolutoire. Ceci permet de récupérer la maison sans délai en cas de non-respect des conditions de la vente.
> Si il la quitte, le nouveau propriétaire récupérant la disposition du bien devra lui consentir un complément de viager correspondant à l'abandon de ce droit d'habitation.
> Le montant de la rente est fixé officiellement par un barème national ; il est révisable chaque année en fonction d'un indice suivant l'inflation.
> La fiscalite applicable sur le revenu de cette rente, diminue avec l'âge ; la fraction imposable qui devra être déclarée est de 30 % seulement de la rente.
En revanche l'acheteur ne pourra pas déduire la rente de ses revenus.
LES AVANTAGES NON NEGLIGEABLES POUR L'ACHETEUR :
> Le viager n'aura pas à réunir le capital qui serait nécessaire comme dans le cas d'une vente classique.
> Si vendeur (ou la venderesse) décède plus de 20 jours après la vente, l'acheteur fera une bonne affaire car c'est l'aléa du viager qui prévaut. Le papy-boom (mamy-boom) voudrait cependant que ces circonstances se raréfient...
> Le barème fixé officiellement offre un équilibre équitable entre le montant de la rente et l'âge du vendeur (de la venderesse).
Supposons par exemple une valeur immobilière de 76 000 Euros pour un âge de 79 ans : à défaut de paiement d'une partie du prix (pas de "bouquet") la rente s'élèvera à 472 Euros par mois, outre la taxe foncière annuelle.
LES CONDITIONS A RESPECTER :
> Il faut un aléa : hors de question de transaction si par exemple l'acheteur est au courant d'une grave maladie affectant le vendeur.
Dans le film "Le viager" avec Michel Serrault et Michel Galabru il en etait question...
En cas de décès des suites de cette maladie, les héritiers n'auraient aucune difficulté pour obtenir l'annulation de la vente.
> Les termes échus d'une rente, (les arrérages) se prescrivent a cinq ans.
Ils ne peuvent être réclames si aucune action n'a été engagée durant ce délai.
> Si l'acheteur primitif revend la maison, le deuxième acheteur devra respecter la rente et le crédirentier (la crédirentière) bénéficiera toujours des mêmes garanties.
> Un bien vendu en viager peut ne pas être libre et loué avec un loyer égal ou supérieur au viager : l'acheteur ne courant aucun risque, l'aléa n'existe alors plus.
> Si c'est un couple qui effectue la vente, le viager pourra être réversible en entier sur le survivant des époux sans réduction.
> Il faut un viager véritablement payé : pas question de restituer la rente à l'acheteur chaque mois, car cela constitue une donation déguisée en vue d'échapper a la fiscalite qui s'appliquerait.
> Les lien de famille entre vendeur et acheteur sont particulièrement surveillés par les services fiscaux : si le vendeur compte faire plaisir à son neveu direct et lui 'vendant' en viager la maison, il se trompe...
La fiscalité serait la même que dans un contexte testamentaire, et s'appliquera par la taxation à 55 % car le fisc peut re-qualifier la vente en donation déguisée...
La fiscalité de la transmission du patrimoine aux petits-enfants est abordée en lien depuis le menu principal traitant aussi des autres placements financiers d'epargne retraite (dont la tontine fait partie) et de l'assurance vie retraite.
L'economie finance, cotisations retraite complementaires, et la prevoyance retraite, ainsi que le calcul retraite , et le depart retraite sont également traités.
